50+ 項(xiàng)目發(fā)生管理方變更，近半管理方是頭部商管企業(yè)

超140的新開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，亦有是一大批項(xiàng)目變更管理方。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2024年，超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目變更管理方，其中頭部商管企業(yè)項(xiàng)目占比約50%，輕資產(chǎn)模式已進(jìn)入重新博弈期。

市場(chǎng)持續(xù)洗牌，輕資產(chǎn)模式到了關(guān)鍵博弈期

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020-2022年是商業(yè)輕資產(chǎn)簽約項(xiàng)目數(shù)最多的年份，每年數(shù)量達(dá)100以上（含集團(tuán)托管，即非完全第三方）。特別是2021年，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期全面向好的情況下，輕資產(chǎn)的熱度快速上升，拓展規(guī)模明顯。

因此，2021年、2022年的輕資產(chǎn)合同在2024年、2025年迎來(lái)租金跳增期，頭部企業(yè)多數(shù)采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整個(gè)行業(yè)面臨著博弈的重要關(guān)口。

一方面，“一拍兩散”是極端，重訂條款成優(yōu)選；另一方面，業(yè)主方漸趨成熟，商管賦能效果減弱。

展望未來(lái)輕資產(chǎn)行業(yè)，2025仍在博弈期，管理方變更項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，但到2026、2027年，隨著行業(yè)的更加成熟、商務(wù)條款的重新厘定，輕資產(chǎn)會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的平衡期。

2、大宗交易：“精耕細(xì)作”，關(guān)注資產(chǎn)可塑性

收并購(gòu)市場(chǎng)上“獵手”與“獵物”身份轉(zhuǎn)換，資本方不再迷戀地段神話，更看重"資產(chǎn)可塑性"——就像賭石高手，專挑有潛力的"璞玉"。

萬(wàn)達(dá)“賣賣賣”不停，新華保險(xiǎn)是最大買家

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，有公開(kāi)報(bào)道的大連萬(wàn)達(dá)商管出售項(xiàng)目股權(quán)達(dá)到25個(gè)；珠海萬(wàn)達(dá)商管則為退出輕資產(chǎn)管理，包括退出佛山順德萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廈門湖里萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廈門鷺港萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南寧城西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

收購(gòu)方以險(xiǎn)資為主，新華保險(xiǎn)是最大的買家，此外還有陽(yáng)光人壽、大家保險(xiǎn)和橫琴人壽。萬(wàn)達(dá)雖交出了以上項(xiàng)目的所有權(quán)，但大都保留了運(yùn)營(yíng)權(quán)，這是近幾年萬(wàn)達(dá)進(jìn)行輕資產(chǎn)化管理策略的正常工作進(jìn)展。

印力出售兩項(xiàng)目，與GIC合作資管平臺(tái)

2024年，印力將其持有的南翔印象城MEGA項(xiàng)目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投資公司（簡(jiǎn)稱GIC）。交易完成后，GIC分別持有兩個(gè)項(xiàng)目98%股權(quán)，印力保留下2%股份及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。

無(wú)疑，GIC獲得了兩個(gè)成長(zhǎng)期項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值權(quán)，同時(shí)強(qiáng)化了中國(guó)本土化合作，穩(wěn)固商業(yè)地產(chǎn)資管新生態(tài)。

雅戈?duì)栙I銀泰百貨，逆勢(shì)加倉(cāng)將進(jìn)行重估規(guī)劃

銀泰百貨作為商業(yè)地產(chǎn)本身具備投資價(jià)值，而雅戈?duì)栕鳛槠放乒?，出資收購(gòu)后，將進(jìn)一步對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重估規(guī)劃。未來(lái)這些資產(chǎn)將如何重新規(guī)劃落位，調(diào)改，如何與雅戈?duì)柛玫禺a(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，是業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)之一。

雖然2024年零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域整體的大宗交易數(shù)量并不多，但大單交易格外令人注目。一是資產(chǎn)包巨大，如銀泰百貨、多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，二是市場(chǎng)上的核心標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行交易，且顯示出當(dāng)前零售商業(yè)地產(chǎn)的幾大特點(diǎn)：

風(fēng)險(xiǎn)偏好保守，頭部項(xiàng)目才能夠順利交易。

典型買方市場(chǎng)，由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)。

產(chǎn)業(yè)整合仍在持續(xù)，零售商業(yè)地產(chǎn)是核心消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

3、7大消費(fèi)REITs漲勢(shì)穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展日趨成熟

2024年，國(guó)內(nèi)7只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成上市發(fā)行，底層資產(chǎn)涉及購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯四種業(yè)態(tài)。上市后，底層資產(chǎn)均做了積極的調(diào)改提升，出租率和租金收入維持穩(wěn)定，并全數(shù)在二級(jí)市場(chǎng)上獲得了良好的漲幅。

出租率整體均超95%，二級(jí)市場(chǎng)全數(shù)走強(qiáng)

截至2024年末，7只商業(yè)REITs整體實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，出租率均高于95%，顯示出較強(qiáng)韌性。二級(jí)市場(chǎng)上，7大REITs價(jià)格整體上漲，其中華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲幅超過(guò)20%。

加強(qiáng)品牌調(diào)整、策劃破圈活動(dòng)，挖掘消費(fèi)者新需求

上市之后，各消費(fèi)REITs均保持較高的積極性，紛紛通過(guò)優(yōu)化品牌組合、深化空間運(yùn)營(yíng)和舉辦營(yíng)銷活動(dòng)等，提高客流及消費(fèi)轉(zhuǎn)化，提升客戶滿意度及黏性。

4、奧特萊斯：下沉市場(chǎng)占位，明星項(xiàng)目擴(kuò)容

進(jìn)入2025年，奧萊依舊是商業(yè)市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)。

規(guī)?；B鎖玩家，一如砂之船、杉杉們，占位高線城市，下沉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。明星范標(biāo)桿項(xiàng)目，守住客群，有限擴(kuò)容，一如上海青浦百聯(lián)奧萊瞄準(zhǔn)“亞洲第一”，全國(guó)最大比斯特購(gòu)物村三期開(kāi)建。

下沉市場(chǎng)成主戰(zhàn)場(chǎng)，二線省會(huì)奧萊"貼身肉搏"

過(guò)去六年，每年新開(kāi)奧萊項(xiàng)目落地最多的是商業(yè)二線、商業(yè)準(zhǔn)一線城市。尤以商業(yè)二線城市為甚，年均占比超20%，最高超45%。

而商業(yè)準(zhǔn)一線城市近兩年上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，這一批二線省會(huì)城市們成了奧萊爭(zhēng)戰(zhàn)新主場(chǎng)。地方政府亦將大型奧萊視作商業(yè)新地標(biāo)，鄭州杉杉奧萊落地帶動(dòng)周邊地價(jià)三年上漲83%。

逐鹿下沉市場(chǎng)，砂之船、杉杉一輕一重

以在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)和總商業(yè)面積計(jì)算，砂之船、杉杉商業(yè)是國(guó)內(nèi)奧萊規(guī)模前二的企業(yè)。兩者均以較快的擴(kuò)張速度、聚焦非一線的區(qū)域中心城市出名，但擴(kuò)張、經(jīng)營(yíng)策略卻并不一致，前者更傾向于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，后者著重于重資產(chǎn)自持。

2024年，砂之船烏魯木齊項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，令其總在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)達(dá)到18家；而杉杉商業(yè)靠著一年內(nèi)連開(kāi)成都店、鄭州二七店、大連店和合肥店4個(gè)項(xiàng)目，總在營(yíng)項(xiàng)目數(shù)達(dá)20家。

"明星項(xiàng)目“越做越大”，注重增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)

與砂之船、杉杉商業(yè)的決策不同，百聯(lián)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等選擇強(qiáng)化明星項(xiàng)目，2025年這一趨勢(shì)將更加顯著。

一線與核心二線城市的標(biāo)桿奧萊正通過(guò)擴(kuò)大面積規(guī)模，引進(jìn)更多新興的潮流、運(yùn)動(dòng)品牌以擴(kuò)大客群。另一方面，更大的面積還可以增加更多樣的餐飲和娛樂(lè)業(yè)態(tài)，從而強(qiáng)化“微度假”功能。

開(kāi)發(fā)商的體量擴(kuò)容亦能換取政策支持，如成都時(shí)代奧萊二期擴(kuò)建時(shí)獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)。這種“以規(guī)模換資源”的邏輯，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)入“越大越強(qiáng)”的循環(huán)。

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年至2024年，國(guó)內(nèi)每年新開(kāi)奧萊項(xiàng)目平均體量波動(dòng)上升，于2024年超過(guò)11萬(wàn)㎡。這種“巨無(wú)霸化”趨勢(shì)，既是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求的回應(yīng)，也是行業(yè)迭代的必然選擇。

5、高端商業(yè)，M型波動(dòng)，東部向中部“轉(zhuǎn)移”

過(guò)去五年，高端商業(yè)走出了一條急峰急谷的波動(dòng)曲線。與之相呼應(yīng)，國(guó)人奢侈品消費(fèi)額度勾勒出一條“M型曲線”，心態(tài)和情緒的變化則經(jīng)歷了四連環(huán)：恐慌性冰點(diǎn)——報(bào)復(fù)性升溫——兩極分化——不確定性回落。

從地區(qū)變化看，2020~2024年，新增高端商業(yè)體不再一味偏愛(ài)傳統(tǒng)的華東地區(qū)，而是明顯向華中、商業(yè)二線城市城市轉(zhuǎn)移，積極試探非核心城區(qū)的未成熟商圈。

高檔商業(yè)項(xiàng)目五年新開(kāi)13座，奢品消費(fèi)呈現(xiàn)M字型

2020~2024的五年間，累計(jì)新開(kāi)13座高檔商業(yè)，商業(yè)體量共計(jì)190.16萬(wàn)㎡。單個(gè)項(xiàng)目體量劃分為三檔：10~20萬(wàn)㎡是主力區(qū)間，占比38.5%；10萬(wàn)㎡及以下，略超三成；大于等于20㎡，也有23%。

高端商業(yè)探索新區(qū)域，品牌開(kāi)關(guān)店出現(xiàn)分化

在奢侈品消費(fèi)五年情緒曲線下，新增的高端商業(yè)在區(qū)位選擇出現(xiàn)了不同，開(kāi)始進(jìn)入一些原本不常被關(guān)注的省會(huì)城市。而在品牌方面，品牌在高檔商場(chǎng)的拓店的態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，國(guó)內(nèi)的高檔商業(yè)玩家開(kāi)關(guān)店比整體趨勢(shì)步步下滑。

高檔商業(yè)地震式調(diào)改，增加餐飲和大眾化業(yè)態(tài)

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，52座高檔商場(chǎng)過(guò)去四年累計(jì)新開(kāi)7776家店、新關(guān)7135家店，整體開(kāi)關(guān)店比1.08。開(kāi)關(guān)店比波動(dòng)下滑，四年分別為1.21、1.05、1.19、0.92。

其中，2024年全國(guó)高檔商業(yè)經(jīng)歷地震式調(diào)改，“兩高一低”現(xiàn)象明顯：新開(kāi)門店2051家數(shù)創(chuàng)三年新高，新關(guān)門店數(shù)2219家，創(chuàng)四年新高，而全年開(kāi)關(guān)店比為0.92，創(chuàng)四年新低。對(duì)應(yīng)的2024年全國(guó)重點(diǎn)27城600+樣本購(gòu)物中心平均空置率創(chuàng)四年新高，其中超半數(shù)城市空置率環(huán)比上升，13城空置率高于27城平均值。

6、非標(biāo)商業(yè)，從小眾走向大眾

通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)人的持續(xù)探索、試錯(cuò)，非標(biāo)商業(yè)的“標(biāo)”如今越來(lái)越清晰：融合在地文化、擁有一定數(shù)量的先

主理人品牌、具有社群運(yùn)營(yíng)力和用戶共情力、空間形態(tài)打破規(guī)則范式等。另一方面，“非標(biāo)”商業(yè)成了城市更新煥新升級(jí)的重要方式之一。

不過(guò)，非標(biāo)商業(yè)的挑戰(zhàn)也有目共睹：租賃面積受限、掉鋪快、租金收入不及傳統(tǒng)盒子；對(duì)團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)能力的要求更高；每個(gè)項(xiàng)目擁有獨(dú)特性而難以復(fù)制，經(jīng)濟(jì)賬比普通項(xiàng)目難算多了，因?yàn)?，不少非?biāo)商業(yè)都面臨“賺吆喝但賺錢難”的尷尬。

沒(méi)有明確定義的非標(biāo)，存量時(shí)代的破局之道

目前，行業(yè)對(duì)“非標(biāo)商業(yè)”沒(méi)有明確的定義。凡在空間形態(tài)、場(chǎng)景營(yíng)造、業(yè)態(tài)組合、運(yùn)營(yíng)模式等維度創(chuàng)新的商業(yè)項(xiàng)目，都可以稱之為非標(biāo)商業(yè)，各項(xiàng)因素兼而有之者也不在少數(shù)。

供需共促，非標(biāo)商業(yè)集中現(xiàn)身高線級(jí)城市

供給端和消費(fèi)端的雙向作用促成了非標(biāo)商業(yè)興起，它們?cè)絹?lái)越多地出現(xiàn)在商業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、商業(yè)存量更多、消費(fèi)者更開(kāi)放包容的商業(yè)高線城市，比如上海、深圳、成都、北京等。

7、調(diào)改觀察，萬(wàn)象城/大悅城/龍湖天街各有招

據(jù)贏商研究中心觀察，萬(wàn)象城、大悅城、龍湖天街等連鎖產(chǎn)品線購(gòu)物中心的調(diào)改趨勢(shì)有以下四點(diǎn)共性：

品牌業(yè)態(tài)升級(jí)

押注高能級(jí)品牌、首店經(jīng)濟(jì)，以稀缺性和獨(dú)特性搶占市場(chǎng)先機(jī)；規(guī)劃高熱度片區(qū)（如二次元、戶外運(yùn)動(dòng)、休閑餐飲等），增強(qiáng)空間活力。

場(chǎng)景體驗(yàn)革新

打造主題化場(chǎng)景，增強(qiáng)空間敘事性與氛圍感；從封閉式“盒子”到開(kāi)放式空間（充分利用戶外廣場(chǎng)、屋頂空間），提升游逛舒適度。

精細(xì)化會(huì)員運(yùn)營(yíng)

升級(jí)會(huì)員專屬空間，深化會(huì)員服務(wù)

建筑與空間形態(tài)迭代

改造建筑外立面、動(dòng)線設(shè)計(jì)，提升視覺(jué)吸引力與空間效率。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）