領(lǐng)展房地產(chǎn)投資啟航

趕在端午假期前，“亞洲REITs之王”領(lǐng)展又給股東們發(fā)錢了。

據(jù)年報，領(lǐng)展2024/2025財年，可分派總額錄得4.6%的溫和增幅，達70.25億港元；年內(nèi)每基金單位分派按年上升3.7%至272.34港仙；末期分派為每基金單位137.45港仙，按年升3.7%。

在這份“超穩(wěn)”的年報中，領(lǐng)展期內(nèi)收益及物業(yè)收入凈額分別按年增加4.8%及5.5%至142.23億港元和106.19億港元。“主要得益于大部分市場的表現(xiàn)有所改善。其中，香港業(yè)績相對較好，再加上上海七寶領(lǐng)展廣場的全年貢獻令整體業(yè)績有所提升。”

圖片來源 ：小紅書@廣州荔灣領(lǐng)展廣場

站在IPO20周年節(jié)點，“挑戰(zhàn)”和“新戰(zhàn)略”串起了領(lǐng)展的當下與未來。對此，主席歐敦勤表示，管理團隊一直制訂全盤計劃，以管控成本及減低租金下跌對基金單位持有人未來數(shù)年回報的影響。

基于此，“領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略”指明了新方向。領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP）作為全新業(yè)務(wù)線，開始擔起了屬于自己的新歷史任務(wù)。

01、業(yè)績表現(xiàn)三地分化，內(nèi)地堅挺、香港民生消費撐場

2024/2025財年，領(lǐng)展的香港、內(nèi)地、海外業(yè)務(wù)組合的業(yè)績表現(xiàn)有所分化。愈發(fā)難以預測的零售市場和高資本化率，令領(lǐng)展在各地的投資物業(yè)估值都處于下行區(qū)間。

香港物業(yè)減租壓力大，民生消費繼續(xù)撐場

雖香港零售業(yè)正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性重整，租戶持續(xù)受北上消費、電商沖擊加劇等影響，但得益于旗下香港物業(yè)與民生消費綁定頗深，報告期內(nèi)領(lǐng)展物業(yè)的商戶銷售額等主要指標仍領(lǐng)先香港零售市場整體水平。

數(shù)據(jù)顯示，2024/2025財年，領(lǐng)展香港物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年溫和增長1.5%及2.8%。香港零售物業(yè)組合維持97.8%的高租用率，并于報告期內(nèi)簽訂超過600份新租約。

但高租用率的背后，是香港零售市況持續(xù)疲弱的現(xiàn)實。期內(nèi)領(lǐng)展續(xù)租租金調(diào)整率轉(zhuǎn)為負2.2%，平均每月每平方呎租金為63.3港元，同比下滑1.7%。

立足民生消費物業(yè)是領(lǐng)展在當下香港零售市況下的業(yè)績護城河。以基本租金占比看，于2025年3月31日，領(lǐng)展香港零售物業(yè)的超級市場及食品、街市/熟食檔位租金于每月租金中占比合計為38.2%。

整體看，領(lǐng)展在香港的物業(yè)組合包括130項社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市、停車場及辦公樓資產(chǎn)，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位。停車場業(yè)務(wù)占領(lǐng)展物業(yè)組合的估值接近五分之一。

內(nèi)地零售業(yè)務(wù)較穩(wěn)，續(xù)租租金調(diào)整率-0.7%

中國內(nèi)地部分，于2025年3月31日，領(lǐng)展零售物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長29.7%和28.9%，主要歸因于上海七寶領(lǐng)展廣場綜合入賬的貢獻。領(lǐng)展在年內(nèi)完成了對上海七寶領(lǐng)展廣場剩余50%股權(quán)的收購，并整合團隊。

內(nèi)地物業(yè)租用率達95.9%，較上年微跌0.7個百分點，但仍維持較強的抗逆性；續(xù)租租金調(diào)整率為-0.7%，主要北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場表現(xiàn)未如理想；若剔除北京中關(guān)村領(lǐng)展廣場，內(nèi)地物業(yè)組合的續(xù)租租金調(diào)整率將轉(zhuǎn)為正7.6%。

資產(chǎn)提升計劃方面，期內(nèi)領(lǐng)展為廣州天河領(lǐng)展廣場二期的改造提升預留1.2億元人民幣，用于翻新便利設(shè)施，以及重新設(shè)計西翼；為北京通州領(lǐng)展廣場預留6000萬元人民幣，用于室內(nèi)升級及商戶組合優(yōu)化計劃。兩處物業(yè)均計劃于2025年中完工。

另值一提，歸因于資本化率攀升，內(nèi)地物業(yè)的估值同樣下滑。于2025年3月31日，中國內(nèi)地物業(yè)估值為314.42億港元，下滑10.8%，若撇除匯率差額，以人民幣計算則下滑10.2%。

中國之外，領(lǐng)展的國際業(yè)務(wù)占比雖較少，但給力——良好的租用率，以及商戶強勁的銷售。其中，得益于餐飲、服裝、家品的表現(xiàn)，澳洲物業(yè)的租用率達到99.0%，商戶銷售額增長7.7%，續(xù)租租金調(diào)整率為正4.3%；新加坡的裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza同樣出色，錄得99.6%的租用率，以及17.8%的續(xù)租租金調(diào)整率。

02、上市20年，6倍估值開啟領(lǐng)展3.0

領(lǐng)展，原名“領(lǐng)匯”，香港特區(qū)政府設(shè)立的政府公營房屋部門的商業(yè)產(chǎn)業(yè)部分。當時，香港房委會希望通過證券化回籠資金，解決因停售居屋導致的財政困境。

2005年深秋，香港街巷間彌散著一種新奇氣息：師奶們攥著表格排隊，爭相認購一個名為“領(lǐng)展”的房產(chǎn)信托基金。彼時，REITs于香港尚屬陌生嘗試，領(lǐng)展宛如一塊被寄予厚望的試驗田，低調(diào)啟程。

以原房委會屬下公共屋邨的180個零售商場、街市及停車場資產(chǎn)為基石，往后的20年中，領(lǐng)展由扎根香港，到布局內(nèi)地，再走入更廣泛的亞太市場，從單一的零售商業(yè)與停車場管理商，逐步蛻變?yōu)榱艘粋€成熟的資管專家。

從338億港元到2258億港元，物業(yè)組合估值漲了近6倍

回看領(lǐng)展上市20年，物業(yè)組合估值從最初的338億港元，增長約5.7倍至2258億港元。

期間，其向基金單位持有人分派超過835億港元(包括已公布的2024/2025年度末期分派)，分派總額復合年增長率達9.1%。

“倘投資者于上市時買入基金單位亞一直持有至收取該未期分派，已可獲得超過其原本投資額3倍的分派，而且其基金單位的價值亦有約3倍增長。”

亮眼的估值表現(xiàn)、穩(wěn)定向上的派息，領(lǐng)展花了20年證明了一個高級資管玩家“主動管理”與“資產(chǎn)提升”的有效性與可持續(xù)性。

上市之初，領(lǐng)展手握的公屋商場與街市資產(chǎn)老舊，收益微薄。2008年金融海嘯的巨浪襲來，寒冬凜冽。然而，危機恰是蛻變的序章。領(lǐng)展以果斷手腕啟動“資產(chǎn)提升計劃”，將老舊物業(yè)精心雕琢為嶄新空間——黃大仙現(xiàn)崇山商場、樂富廣場等一座座煥然新生的建筑，成為蛻變最有力的證詞。

領(lǐng)展的蛻變非冰冷的數(shù)據(jù)堆疊，黃大仙街市改造掀起波瀾，質(zhì)疑聲如潮水拍岸。領(lǐng)展選擇俯身傾聽：空間設(shè)計時預留攤販位置，并成立基金助小商戶升級轉(zhuǎn)型。當改造后的街市重張，明亮燈光下，老顧客尋回熟悉攤位會心一笑，魚販陳伯亦欣然學會了電子支付——空間重構(gòu)最終演化成一場社區(qū)溫情的回歸。

到2010年，領(lǐng)展已成為香港本土的商業(yè)“改造大戶”，完成了21個資產(chǎn)提升項目。同年，開啟了首個鮮活街市資產(chǎn)優(yōu)化工程，即大元街市項目，并將大元街市的改造經(jīng)驗普及到其他街市的改造中去。

2011年，領(lǐng)展邁出向外并購第一步——收購香港南豐廣場項目（商業(yè)部分），隨后又收購了海悅花園的底商，開始通過并購提升整體估值水平，并獲取全新增長點。

四年后的2015年，領(lǐng)展跨越香江收購北京歐美匯購物中心，則標志著蛻變已由形態(tài)革新升華為格局的突破——從本地資產(chǎn)的守護者，蛻變?yōu)閲H視野的投資者。

“買進賣出”，成為領(lǐng)展資產(chǎn)置換的常態(tài)之舉。同在2015年，領(lǐng)展購入九龍東商地，即后來的海濱匯，正式在香港涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。與此同時，處置了部分位于香港低效物業(yè)，以17.61億港元出售5項資產(chǎn)，包括商鋪、商場及停車場。

至2019年/2020財年，面對疫情黑天鵝及香港物業(yè)估值開始下行，領(lǐng)展積極在內(nèi)地及更廣大的亞太地區(qū)尋求新機遇。對比上市之初，此時的領(lǐng)展持有的香港零售物業(yè)降為126個，但內(nèi)地物業(yè)增至5個，同時開啟海外拓張，進入澳大利亞市場。

除了在地域上的擴張，2021-2022年之間，受阿里、京東加碼物流倉儲影響，內(nèi)地物流資產(chǎn)大宗交易火爆，一大批優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)包出現(xiàn)在市場。領(lǐng)展亦在此時加入戰(zhàn)團，先后在大灣區(qū)和長三角收購物流資產(chǎn)，進一步拓展資產(chǎn)多樣性。

突破增長天花板，資管進階開啟“房托+”3.0時代

過去二十年，領(lǐng)展依靠收購改造資產(chǎn)驅(qū)動增長，但REIT結(jié)構(gòu)本身存在天然限制：

杠桿約束：監(jiān)管要求限制債務(wù)比例，制約大規(guī)模收購；

股權(quán)稀釋風險：依賴股本融資可能攤薄單位持有人收益；

地域瓶頸：香港市場漸趨飽和，內(nèi)地及海外拓展需巨量資本。

基于此，領(lǐng)展進行了三次資管進階，并于2022年正式落地了“領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略”，旨在通過資產(chǎn)、運營、基金管理三大板塊協(xié)作，加速拓展腳步，將管理規(guī)模的增長作為業(yè)務(wù)核心。

按照規(guī)劃，領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略主要有兩大部分組成：一方面通過多元化投資來優(yōu)化旗下投資組合，另一方面則通過發(fā)展旗下房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，開拓不同的資金來源，與資本伙伴合作來進一步擴大資產(chǎn)規(guī)模。

于最新年報中，領(lǐng)展著重提到了在第二部分的進展，正式推出基金業(yè)務(wù)——領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP），并在澳洲及日本委聘資深專才，開拓此項新業(yè)務(wù)，澳大利亞和日本亦正是領(lǐng)展未來海外投資的兩個主戰(zhàn)場。

單就對外信息而言，領(lǐng)展在3.0戰(zhàn)略出臺3年后才推出自己的私募基金似乎有些慢，但這亦正是領(lǐng)展穩(wěn)健的體現(xiàn)。這三年時間內(nèi)，領(lǐng)展一直在為3.0戰(zhàn)略打基礎(chǔ)，以收購海外資產(chǎn)、分散投資風險為契機，逐步搭建起立足當?shù)氐慕?jīng)營和投資團隊。

如在2022年收購新加坡兩項郊區(qū)零售物業(yè)時，領(lǐng)展同時與NTUC （新加坡職工總會）簽訂了一項為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)協(xié)議，參與運營管理新加坡零售物業(yè)宏茂橋城，首次嘗試輕資產(chǎn)運營。

領(lǐng)展房地產(chǎn)投資（LREP）的誕生，意味著領(lǐng)展形成了公募+私募雙基金模式，與凱德較早采用“REITs+PE Funds”雙基金模式類似，背后的破局邏輯有三：

//輕資產(chǎn)平臺模式：領(lǐng)展以“普通合伙人”（GP）身份發(fā)起基金，吸引外部機構(gòu)投資者（如主權(quán)基金、養(yǎng)老金）作為“有限合伙人”（LP）出資，自身僅需投入少量資本即可撬動數(shù)倍資金池；

//雙軌收益引擎：除底層資產(chǎn)增值收益外，新增基金管理費（旱澇保收）及超額收益分成（Carried Interest），顯著提升ROE韌性；

//規(guī)模裂變可能：未來可針對不同區(qū)域（如大灣區(qū)、東盟）、資產(chǎn)類型（物流、數(shù)據(jù)中心）設(shè)立專項基金，實現(xiàn)“資本-資產(chǎn)-退出”的循環(huán)擴張。

二十年發(fā)展邏輯的自然升華，領(lǐng)展已從單一REIT持有者向輕資產(chǎn)綜合平臺戰(zhàn)略躍遷。其不再滿足于做亞洲最大REIT，更欲爭奪亞太商業(yè)地產(chǎn)價值鏈的頂層席位。

當黑石、博楓等巨頭以資本優(yōu)勢鯨吞資產(chǎn)時，領(lǐng)展選擇以二十年淬煉的“在地化運營基因”為矛，以輕資產(chǎn)平臺為盾，在資管競技場開辟東方路徑。未來衡量其成功的標尺，或?qū)?ldquo;每單位分派”（DPU）悄然轉(zhuǎn)向“管理資產(chǎn)規(guī)模”（AUM）與“生態(tài)溢價能力”——這恰是領(lǐng)展為下一個二十年埋下的伏筆。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）