餐廳選址七分靠運(yùn)、三分靠功。為什么這么說(shuō)？選址的好壞，在很大程度上會(huì)受到外部環(huán)境的影響，比如城建規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等，一旦發(fā)生，都是不可轉(zhuǎn)移的，之前選址的優(yōu)勢(shì)有可能變成劣勢(shì)，劣勢(shì)也可能變成優(yōu)勢(shì)，所以說(shuō)選址七分靠運(yùn)。不過(guò)，選址也有三分靠功，通過(guò)我們自身的學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)技巧的不斷積累，我們能夠更好地分析判斷選址的優(yōu)劣，從而做出最優(yōu)的決策。

選址是一個(gè)立體的問(wèn)題，與位置、人流、業(yè)態(tài)、政策規(guī)劃等都有關(guān)系。比如說(shuō)，地鐵上邊的商業(yè)中心，由于擁有持續(xù)不斷的人流經(jīng)過(guò)，通常都是很好的選擇；如果是兩條地鐵交匯點(diǎn)，那會(huì)是更好的選址。但是，如果目標(biāo)鋪位位于規(guī)劃中的地鐵線上，那就要謹(jǐn)慎了，因?yàn)榻ㄔO(shè)地鐵線，很可能會(huì)封路，這非常不利于引客集客。

人口勘測(cè)三步走 ?

要做好選址，離不開(kāi)餐廳科學(xué)的分析。選址的時(shí)候，我們要詳細(xì)了解的信息包括人潮流量、車流量、交通樞紐狀況、馬路、區(qū)域特性、商圈勘測(cè)以及人口勘測(cè)等。其中，人口勘測(cè)是非常重要但又較難操作的一項(xiàng)。

人口勘測(cè)的第一步是尋找對(duì)比餐廳。作為參照的對(duì)比餐廳，需要遵循以下原則：

1、具有相似市場(chǎng)特性和銷售推動(dòng)的餐廳來(lái)作對(duì)比。這些餐廳還應(yīng)具有相類似的人流量、客流量、可接近性和能見(jiàn)度。

2、通常選擇3家對(duì)比餐廳，可以得出相對(duì)科學(xué)的結(jié)論。

3、相類似的跟相類似的對(duì)比；選擇與新點(diǎn)在商圈類型上類似的餐廳類別，例如居民小區(qū)型、購(gòu)物場(chǎng)所型、辦公場(chǎng)所型、超市大賣場(chǎng)型或混合型。

4、在該類別中找出相同商圈理想性或在餐廳方圓100米、200米和300米內(nèi)擁有相似主要銷售推動(dòng)的餐廳。

5、相似的餐廳特性（包括地理位置與聚客點(diǎn)的相對(duì)性）和預(yù)期地點(diǎn)的各方面條件。

人口勘測(cè)的第二步是統(tǒng)計(jì)客流數(shù)量，我們選取一周內(nèi)的4個(gè)連續(xù)的營(yíng)業(yè)日（須包含周末）的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，在客人到達(dá)餐廳的最近路線上，每小時(shí)選擇固定的15分鐘-20分鐘時(shí)間統(tǒng)計(jì)來(lái)往的顧客數(shù)。

人口勘測(cè)的第三步是測(cè)算盈虧平衡點(diǎn)。我們根據(jù)租金、費(fèi)用、稅率和顧客捕獲率可以推算出盈虧平衡點(diǎn)，進(jìn)而導(dǎo)出單日需求來(lái)客數(shù)，然后和第二步所測(cè)得的單日來(lái)客數(shù)做對(duì)比，從而判斷是否值得簽。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)估營(yíng)業(yè)額要比盈虧平衡點(diǎn)高3倍以上，才可確保盈利。

選址的九大原則 ?

概括地講，餐廳選址有如下幾個(gè)基本原則： ? ? ??

1.右手原則

絕大部分人都會(huì)不自覺(jué)地靠右走，或向右轉(zhuǎn)彎，我們選址的時(shí)候首先要充分考慮這個(gè)原則。在下圖中，客流方向已知，則店1的位置就是最優(yōu)選擇，店2位置次優(yōu)，店3位置是末位選擇。

2.在聚客點(diǎn)附近開(kāi)店

快速通道交匯的地方、人流最繁忙的線路，都是比較明顯的聚客點(diǎn)。在下圖中的5個(gè)店鋪，你覺(jué)得最好的是哪個(gè)？最差的又是哪個(gè)？

3.選擇路人易停留的地方

下圖是一條步行街的鋪位分布圖。步行街不同于普通的街道或商圈，人們一般會(huì)在中間區(qū)域停留較長(zhǎng)的時(shí)間，而在兩側(cè)的出入口停留時(shí)間較短，所以下圖中8個(gè)店鋪，中間4個(gè)也就是店2、店3、店6、店7要優(yōu)于兩側(cè)出入口的4個(gè)店鋪

4.注意截流和匯集 ?

在典型的聚客中心的四周，會(huì)有持續(xù)不斷的人流，只要中間沒(méi)有阻隔因素，四周的店鋪門前的流量都會(huì)有保證。不過(guò)，如果中間被馬路隔開(kāi)，那么店鋪門前的流量就會(huì)明顯下降。比如下圖中，4個(gè)店鋪都緊鄰聚客中心，但店1和聚客中心之間有一條道路阻隔，它的獲客能力就會(huì)明顯低于其它3個(gè)店鋪。這樣的鋪位盡量避免選擇

5.遠(yuǎn)離超級(jí)對(duì)手

如果附近有一家肯德基，那么我們就不宜開(kāi)一家漢堡店，反而可以考慮做一家中餐廳。

6.補(bǔ)缺原則和品牌街原則

在一條綜合性的大街上，店的品類應(yīng)該比較齊全，如果缺乏一種滿足剛需的店，可以考慮以補(bǔ)缺原則開(kāi)店。而在功能單一的大街上，開(kāi)店應(yīng)該趨同，這容易形成品牌一條街。如酒吧一條街、火鍋一條街。

7.符合消費(fèi)者需要

當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要什么就開(kāi)什么店。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者都是普通住戶，店鋪要能滿足其基本生活需要，比如飯店、超市、特色小吃。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者住在高檔小區(qū)，那可以開(kāi)一些上檔次的茶社、酒吧。

8.在消費(fèi)環(huán)境濃厚的地方開(kāi)店

比如消費(fèi)氛圍濃厚的商場(chǎng)里，看到一排排精美的商品，往往忍不住駐足。路過(guò)美食一條街，本來(lái)不餓也想過(guò)個(gè)嘴癮。

9.考慮未來(lái)五年的發(fā)展

把周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及路政規(guī)劃納入考量范圍，比如附近正在建一座寫(xiě)字樓，那我們就可以從事快餐類的飯店或咖啡廳，可以滿足未來(lái)人群休閑、商務(wù)需要；如果附近正在建一座大型鋼鐵廠，就可以開(kāi)一家24小時(shí)便利店或做夜宵；同樣，如果店鋪門前的街道未來(lái)一兩年要修建地鐵或高架橋，那最好不要入駐。

如何在商圈中選址 ?

在選址的時(shí)候，我們還要認(rèn)真了解商圈的屬性和不同商圈消費(fèi)者的需求，以匹配自身的業(yè)態(tài)類型。如果位于商場(chǎng)內(nèi)，我們需要提前向甲方索要平面圖，在平面圖上找出所有的人流入口，然后去蹲點(diǎn)測(cè)算統(tǒng)計(jì)全天人流量，同事還要注意人流動(dòng)線分布。商場(chǎng)的人流跟的樓層也會(huì)有一定關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，每高一層，人流會(huì)減少10%。

對(duì)于商圈選址而言，點(diǎn)位比商圈更重要。點(diǎn)位的價(jià)值在于動(dòng)線，動(dòng)線好，則目標(biāo)人群到達(dá)點(diǎn)位的路徑會(huì)足夠便捷，有利于餐廳更好地捕捉顧客。結(jié)合行為學(xué)理論和大多數(shù)商圈的實(shí)際情況，顧客更傾向于在購(gòu)物前用餐而不是購(gòu)物后；行人在穿行商圈時(shí)，更樂(lè)意走最方便的路徑；最繁忙的人流路徑，往往與商圈的聚客點(diǎn)重合。